Tout savoir sur les OPCI

En effet, pour simplifier L’OPCI est un OPCVM immobilier mais avec une détention directe ou indirecte de sous-jacent immobilier. C’est-à-dire qu’à la différence de l’OPCVM Immobilier il ne vise pas uniquement la détention de valeurs mobilières liées à l’industrie immobilière mais la détention de biens, d’actifs immobiliers dans des proportions définies. Ce qui constitue une grande différence. Il a été créé par la volonté de trouver une nouvelle alternative « pierre-papier » à mi-chemin entre l’immobilier côté et la SCPI. Il se distingue de nos jours sous deux déclinaisons, l’OPCI « Grand Public » et « l’OPCI Professionnel ». Les deux versions sont sensiblement différentes et la spécificité principale s’opère sur la quotité d’immobilier admissible dans ces véhicules et la protection de la clientèle visée. Le premier vise une diversification maximum avec une emprise à terme sur l’immobilier de l’ordre de 60% et le solde en poche dite financière de l’ordre de 40% (OPCVM, Actions, Obligations) dont une partie de liquidité (>5%). Sous la déclinaison, l’ OPCI Professionnel, l’exposition immobilière est à la carte… Le support privilégié dans ce schéma est principalement l’immobilier, visant une performance maximisée mais une liquidité plus faible. En effet l’OPCI Professionnel est principalement utilisé par une clientèle ‘grands-comptes’ qui recherche une détention immobilière. Toutefois l’OPCI Professionnel peut aussi disposer d’une poche financière et de liquidités, mais cela est très peu utilisé. Le TRI recherché se créé principalement par la détention d’immobilier. L’OPCI Professionnel peut détenir près de 100% d’actifs immobiliers ! Mais par conséquent, ce dernier est peu liquide.

La différence de traitement entre ces deux types d’OPCI est donc majeure.

Disons-le clairement, la création du véhicule OPCI sous sa forme Grand Public n’a pas connu un grand succès au départ. Les chiffres parlent d’eux-mêmes, entre 2007 et 2012 la création d’OPCI Grand Public a représenté 4,1% des agréments totaux d’OPCI.  La raison est que la clientèle Grand Public n’a pas immédiatement compris le positionnement de ce produit, notamment par rapport aux SCPI, SIIC et OPCVM…L’OPCI Professionnel (anciennement OPCI RFA) a été rapidement exploité pour son efficacité fiscale et son fonctionnement plus apprécié des clients « grands comptes ». C’est sur ce support que VCP a débuté son histoire…

Si j'ai bien compris vous gérez avec votre équipe une vingtaine d’OPCI dits "fermés" et réservés en majorité aux Institutionnels pourquoi ce choix?

Créée en 2010, Vendôme Capital Partners s’est attelée à la création d’OPCI Professionnels, pour une clientèle composée de grands comptes  d’institutionnels, de Family Office, de fonds de private equity. D’autres OPCI ont été constitués dans un esprit club-deal avec un nombre d’investisseurs limité. Tous les OPCI créés par VCP à ce jour sont des OPCI Professionnels.L’objectif initial de VCP était de se positionner sur une clientèle spécifique pour un produit nouveau, en recherche d’acteurs indépendants et flexibles, capables de créer, de structurer et d’innover. En 2008, les OPCI avaient encours global sous gestion de 8Mds€, en 2014 les encours atteignent 46Mds€ soit +575% en 6 années ! Après 4 ans d’activités en fin 2014 VCP avait un encours sous gestion d’environ 3,1Mds€, devenant un indépendant leader sur ce marché. VCP a créé une vingtaine d’OPCI Professionnels en exercice et plusieurs agréments sont encore en cours.
Pour sa part, l’OPCI Grand Public a rencontré un succès plus important que depuis la baisse des rentabilités actuellement observées sur les OPCVM. Les rentabilités des OPCI Grand Public surperforment en moyenne celles des OPCVM tout en étant un produit techniquement similaire dans son fonctionnement mais aussi un produit de rendement, donc les encours progressent !

 Pensez-vous que l’OPCI Grand Public concurrencera d’autres produits immobiliers ?

L’OPCI Grand Public a une place de plus en plus importante à prendre sur le marché. Il bénéficie d’un-sous-jacent plus diversifié et moins spécialisé que autres produits « pierre-papiers ».L’engouement pour l’OPCI Grand Public n’en est qu’à ses débuts. Toutefois, il faudrarester vigilent sur les stratégies de ces véhicules qui ne sont pas limitées qu’à la poche immobilière. L’étude de ce produit nécessite un regard nouveau par rapport aux réflexes usuels « pierre-papier ». La poche financière et les liquidités pèsent pour 40% des encours et sont impérativement à intégrer dans l’analyse. C’est donc un produit alternatif. Nous évoquions précédemment l’évolution de l’encours des OPCI. Il faut noter que sur la même période, les SCPI et SIIC ont aussi des progressions significatives de leurs encours. L’OPCI ne cannibalise donc pas d’autres produits apparentés mais complète l’offre !

Pouvez-vous nous préciser votre stratégie dans ce contexte ? Envisagez-vous de créer une prochainement un OPCI "grand public"?

VCP opère depuis 2 ans un élargissement de sa gamme de produit mais surtout vise une nouvelle clientèle : Le Retail. Depuis 4 mois, VCP a créé sa première SCPI, Vendôme Régions, qui fait entrer VCP dans le monde de l’appel public à l’épargne. La stratégie souhaitée par VCP est de mettre à la disposition de sa nouvelle clientèle son savoir-faire et ses méthodologies de travail. L’objectif est d’apporter une valorisation patrimoniale au grand public. Concernant la deuxième partie de votre question… Il n’est pas impossible que dans les mois à venir VCP se positionne sur le marché de l’OPCI Grand Public. Mais à l’heure actuelle il est trop tôt pour en dire plus. Les revenus des SCPI sont imposables entre les mains des associés, pour les OPCI comment cela fonctionne ? A quelle périodicité les Investisseurs perçoivent leurs dividendes ?

Transparence ! Les OPCI ne paient pas d’impôt sur les sociétés tout comme les SCPI.
Les revenus de l’OPCI sont aussi fiscalisés au niveau des associés. A la différence de la SCPI tout ou partie des revenus seront fiscalisé sous le régime des revenus financiers selon la forme que prendra l’OPCI choisi. En effet un OPCI Grand Public peut être créé sous forme de FPI (Fonds de Placement Immobilier) qui est en quelque sorte une copropriété par parts ou de SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable). La première forme juridique est rarement utilisée et peu présente sur le marché. Le FPI sera fiscalisé principalement sous le régime des revenus fonciers tandis que les revenus de la SPPICAV le seront sur les revenus financiers.
L’investisseur s’interrogera donc aussi dans le développement de son patrimoine sur l’imputation de déficit foncier qu’il ne pourra imputer sur ses revenus liés à l’OPCI (SPPICAV). Dans le cadre de l’OPCI, les revenus sont aussi soumis aux prélèvements sociaux Quant aux dividendes, leur périodicité est aussi trimestrielle.

 www.vendomecp.com

Propos recueillis par Chris Rhand – OPCVM360