Prêt immobilier, combien peut-on vraiment emprunter ?

Taux d’endettement, taux d’effort, reste à vivre, quels critères sont vraiment pris en compte pour calculer votre endettement ?

Avec la mise en place du prélèvement de l’impôt à la source, votre salaire net va baisser à partir de janvier 2019. Au-delà du choc psychologique, cela risque de modifier l’évaluation de votre capacité d’emprunt lors d’une demande de crédit immobilier. Car avant d’accorder un prêt immobilier, les banques calculent le « taux d’endettement », le taux d’effort ou encore le « reste à vivre » en prenant en compte tous les revenus et toutes les charges du ménage. Si le salaire net baisse, pour un même montant emprunté, le taux d’endettement augmente mécaniquement. Certains risques de passer la barre des fameux 33 % d’endettement qu’il ne faut pas dépasser.
D’où la crainte des professionnels, que l’impôt à la source réduise la capacité d’endettement des ménages et donc leur pouvoir d’achat immobilier. De même, cela va compliquer les renégociations de crédit.

Certaines banques prennent déjà en compte l’impôt pour évaluer la capacité d’emprunt. La pratique devrait donc être généralisée. On fait le point sur les critères pris en compte par les banques pour calculer l’endettement.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement correspond à la fraction des revenus nets mensuels qu’un emprunteur peut consacrer au remboursement d’un crédit. Aucun texte de loi ne définit de pourcentage précis. Le taux d’endettement maximum est donc une limite arbitraire puisqu’aucune réglementation juridique ou bancaire ne fixe un niveau d'endettement maximum. La plupart des banques estiment qu’au-delà de 33 % un emprunteur peut rencontrer des difficultés pour rembourser son débiteur, mais, en pratique, cette limite est extensible jusqu’à 40 %. Seuls les revenus réguliers sont pris en compte, ce qui exclut les primes et autres gratifications à caractère variable.

Le reste à vivre

En pratique, la banque affine le profil de l’emprunteur en déterminant son “reste à vivre”, c’est-à-dire la somme d’argent dont il dispose après avoir payé ses dettes et ses charges fixes mensuelles (loyer, factures d'eau et d'électricité, assurances, etc.). Plus le salaire est important est plus le reste à vivre est confortable, les banques peuvent donc dépasser le seuil de 33 % d’endettement en tenant comte d’un reste à vivre important. Pour un ménage dans lequel les 2 conjoints travaillent en CDI en disposant d’un reste à vivre significatif, les banques accepteront fréquemment un taux d’endettement de 35 à 40 %.

À l’inverse, si le reste à vivre des emprunteurs est modeste, le fait qu’ils disposent d’un volant d’épargne constitue un atout de poids pour augmenter la capacité d’endettement.

Le saut de charge

Il s’agit de la différence entre le montant de l’ancien loyer et les échéances de remboursement liés au prêt. Si ce saut de charge est modeste, la banque consentira quelques pour cent d’endettement supplémentaires.
Un principe qui ne fonctionne que dans le cas de l’achat d’une résidence principale,

Le taux d’effort

Concept proche du taux d’endettement, le taux d’effort est utilisé par les institutions comme la Banque de France pour évaluer les risques du système financier français. La Banque de France observe depuis 2015 un allongement de la maturité moyenne des crédits. Elle s’établit à 20 ans et 5 mois selon la Banque de France en août 2018, contre 18 ans et 9 mois à la fin du 3e trimestre 2014.

Toujours, selon elle, les établissements de crédit accordent des prêts sur des durées de plus en plus longues, et avec des taux d’endettement de plus en plus serrés. En 2018, les conditions d’octroi poursuivent leur tendance à l’assouplissement. Le « taux d’effort moyen », autrement dit le taux d’endettement, « continue de progresser ». Mi-2018, il s’établit à 30 % selon la Banque de France. En l’occurrence, il s’agit de la poursuite d’une remontée puisque le taux d’endettement moyen des emprunteurs dépassait 30 % sur la période 2005-2013, avec une pointe à près de 32 % en 2009, avant de redescendre proche de 29 % en 2015 selon l’ACPR. La Banque de France ajoute que la part des crédits dont le taux d’effort dépasse les 35 % est en très forte augmentation. En 2018, près d’un quart des ménages souscrivant un prêt immobilier (contre 22 % fin 2015) va consacrer plus de 35 % de leurs revenus mensuels au remboursement des échéances.