Le rendement décevant d’un investissement immobilier est-il un vice caché ?

Quand on achète un bien pour le louer, le rendement, c’est souvent un élément clé dans la décision d’achat. Mais en cas de performances décevantes, l’acheteur peut-il évoquer un vice caché ?

Quand on achète un bien pour le louer, le rendement, c’est souvent un élément clé dans la décision d’achat. Pour mémoire, le rendement, c’est la valeur d’un bien comparé à ce qu’il rapporte. Un appartement 100 000 euros qui rapporte 500 euros par mois, soit 6 000 euros par an, a un rendement brut de 6 % par an. Pour obtenir un rendement net avant impôts, il faut ensuite retrancher les coûts du logement (impôts, taxes, entretien, frais d’agence assurance).
Si le rendement est un élément décisif dans un achat immobilier locatif, il ne peut jamais être garanti par le vendeur. Et même sil le faisait, il ne sera pas engagé par sa promesse.
Dans une affaire récente ou un acheteur voulait faire annuler un achat pas aussi rentable que prévu, à cause du fort taux de turn-over des locataires, la Cour de Cassation est venue rappeler que le vendeur ne peut et ne doit que garantir le potentiel de ce qu'il vend, en l'espèce le potentiel technique de rendement, et non garantir ce qui était espéré par l'acquéreur. Il ne peut pas en garantir la rentabilité économique puisqu'il n'a plus la maîtrise sur l'utilisation, l'exploitation ou la gestion après la vente. Le seul fait de ne pas retirer le profit escompté n'est pas la preuve d'un défaut, a exprimé la Cour. « Le manque de rentabilité d'un achat n'est pas un vice caché qui permettrait de demander une réduction de prix ou même l'annulation de la vente. Un vice caché est un défaut inhérent à cet objet, meuble ou immeuble, objectif, alors qu'un défaut susceptible d'être lié à l'usage fait par son acquéreur ne répond pas à cette définition, explique la Cour de cassation.

(Cass. Civ 3, 21.3.2019, U 18-12.026).