La nue-propriété de logement social à le vent en poupe

Son fonctionnement : Le bailleur social loue les logements à des ménages sous conditions de ressources, moyennant des loyers sociaux ou intermédiaires. Les locataires sont désignés par les procédures habituelles d’attribution des logements locatifs sociaux, et sont expressément informés du statut particulier de son logement.
Ces derniers bénéficient de plusieurs droits d’ordre public qui leur sont rappelés un an avant le terme de l’usufruit temporaire : une offre de relogement s’il est toujours sous les plafonds de ressources (maintien dans le parc social) ; la possibilité d’acheter prioritairement le logement s’il est mis en vente ; la possibilité de signer un nouveau bail de droit commun avec le nouveau propriétaire.
Le nu-propriétaire quant à lui ne perçoit aucun loyer, mais il bénéficie d’un régime fiscal favorable et le bailleur social lui garantit la libération du bien et sa remise en état à l’échéance de la convention.

Quels avantages à ce dispositif ? • Pour l’acquéreur de la nue-propriété il achète un bien immobilier pour un prix réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété et bénéficie d’avantages fiscaux (intérêts d’emprunts déductibles d’éventuels revenus fonciers, réduction de la base imposable à l’ISF) pendant le démembrement de propriété ; l’usufruit locatif social peut également être utilisé comme outil de transmission du patrimoine ;
• Pour le bailleur social L’acquisition de l’usufruit peut être intégralement financée par les loyers ;
• Pour la collectivité locale Les logements entrent dans le quota de logements sociaux de la loi SRU ;
• Pour les pouvoirs publics Le dispositif permet d’augmenter l’offre de logements sociaux là où leur financement est le plus difficile, en zone tendue, sans qu’il soit nécessaire de les subventionner.

Valorisation économique de l’usufruit temporaire (par opposition à la valorisation fiscale)
En cas d’usufruit avec une personne physique, la valeur de l’usufruit viager dépend de l’âge de l’usufruitier. En cas d’usufruit cédé à une personne morale, la méthode qui s’applique est la valorisation économique de l’usufruit, en fonction des loyers perçus par le bailleur social pendant la durée de l’usufruit temporaire.
Toutefois, la valorisation est purement contractuelle. Dans la pratique, les promoteurs retiennent généralement 40% pour l’usufruit et 60% pour la nue-propriété. Notons enfin que la loi ALUR permet depuis peu l’accès à ce type de dispositif via la « pierrepapier » (SCPI, OPCI, SIIC,…).
 
 (Source : note de conjoncture des Notaires de France avril 2015)