Immobilier de bureaux : les locataires reprennent la main

« En 2014, les indicateurs de l'étude French Lease Events ont marqué un changement de tendance net en faveur du locataire (durée d'engagement ferme en baisse, taux de libération en hausse et baisse des loyers au-delà de l'indexation). Ces résultats soulignent l'attention des locataires à la maîtrise de leurs coûts tout en conservant une relative flexibilité. Les bailleurs, eux, s'attachent à assurer leurs revenus futurs avec une durée moyenne d'engagement ferme, certes en baisse, mais toujours supérieure à la moyenne historique depuis 2008 » souligne Pascal Souchon, Associé Real Estate Advisory chez Deloitte.
La durée moyenne d'engagement ferme baisse pour la première fois depuis 2011, s'établissant à 4.1 années mais demeure néanmoins supérieure à la moyenne historique (3.9 années). La baisse la plus forte concerne les baux de neuf années et plus d'engagement ferme (de 13 % en 2013 à 7 % en 2014) au profit des baux 3/6/9 classiques (+10 points), confirmant ainsi la correction de la stratégie à long terme des utilisateurs. Toutefois, le niveau des baux 3/6/9 demeure faible au regard des années antérieures (59 % contre 64 % en moyenne). Par ailleurs, en 2014, un bail sur cinq présentait une durée d'engagement ferme de six ans, niveau le plus haut de ces 7 dernières années. Enfin, la part des baux " hors schéma 3/6/9 " baisse par rapport à 2013 et revient aux niveaux historiques (4 %). Comme la durée d'engagement ferme, le taux de libération marque un changement de tendance en 2014 en progressant nettement (+4 points) et en retrouvant un niveau équivalent à la moyenne historique (11 %). Cette hausse, conjuguée à la baisse de la durée moyenne d'engagement ferme, souligne une flexibilité accrue de la part des locataires. Plus de 20 % des locataires donnent congé à la seconde triennale et plus de 30 % à l'échéance du bail.
 

En 2014, le taux de libération est quasiment identique quelle que soit la typologie des surfaces. Cependant, l'étude souligne de fortes disparités géographiques. Ainsi, les locataires de Paris hors QCA et du Croissant Ouest – La Défense ont été particulièrement mobiles puisque ces secteurs présentent des taux jamais atteints (respectivement 28 % et 27 %). À l'inverse, les secteurs 1ère et 2ème couronne, dont le taux avait nettement chuté en 2013, restent à des niveaux très faibles au regard des valeurs historiques (respectivement 11 % et 14 %). Paris QCA est le seul secteur dont le taux de libération demeure stable au cours des trois dernières années (près de 20 %). La part des baux ayant suivi l'évolution de l'indice reste toujours largement majoritaire à 75 %. Malgré un ICC globalement à la baisse sur la période de référence, la part des baisses de loyers supérieures à celle de l'indice reste élevée (9 %) démontrant la pression maintenue par les locataires sur la maîtrise de leurs loyers en 2014. En 2014, les renégociations ont engendré une baisse moyenne des loyers considérés de -0.9 % au-delà de l'indexation. L'indexation moyenne sur la période étant négative (-0.9 %), cela représente une baisse effective de -1.8 %. Les tendances semblent refléter en 2014 une volonté des locataires à renégocier leurs baux de plus en plus tôt, et ce, malgré des évolutions d'indice plus favorables. Ainsi, pour la première fois depuis la parution de l'étude, la part des baux renégociés à la baisse à l'occasion de la première échéance triennale a significativement augmenté et représente plus d'un quart des baux (28 %). En revanche, la part exceptionnelle de loyers stables à l'occasion des deux premières périodes triennales (28 % à 3 ans et 27 % à 6 ans) peut s'expliquer par l'application en 2014 de clauses d'indexation ne jouant qu'à la hausse. Une nouvelle fois, le secteur de Paris (QCA et hors QCA) est le plus stable et semble bien résister aux tensions du marché contrairement aux Régions qui subissent la plus forte baisse (-9 %). Seul le secteur 2ème Couronne a enregistré une variation à la hausse des loyers renégociés (+5 % et +1 % en moyenne pondérée). Il s'agit de la première hausse sur ce secteur depuis la parution de l'étude. En termes de surfaces, pour celles supérieures à 2500 m², la part de baux indexés est minoritaire pour la seconde année consécutive (47 % en 2014 et 42 % en 2013) et 40 % des baux ont fait l'objet de baisses de loyers correspondant au plus haut niveau historique.