Comment évolue l’immobilier commercial ?

Selon le groupe, alors que le chiffre d’affaires est orienté à la hausse et que les investisseurs manifestent toujours leur intérêt pour les actifs commerciaux, le marché se caractérise principalement par son dynamisme et son innovation malgré l’hétérogénéité des valeurs locatives. Les premiers signes de retour à la croissance se font sentir en Europe avec un PIB 2015 estimé à +1,8 %. Le PIB français, quant à lui, devrait atteindre +1,2 %. Bien que le niveau élevé du chômage ait pesé sur l’activité économique en France, ce dernier devrait se stabiliser puis baisser progressivement. Parallèlement, les dépenses de consommation devraient continuer de croître en 2015 (+1,5 %).

Le chiffre d’affaires du commerce de détail (hors automobiles et motocycles) est orienté à la hausse en 2015 (+1,6 % en glissement annuel, après +1,3 % fin 2014). Les équipements de l’information connaissent toujours les meilleures performances (+10,8 %). Les secteurs de la parfumerie-beauté, de la culture-loisirs et de l’alimentation en magasin spécialisé continuent de croître, contrairement à l’équipement de la maison et l’équipement de la personne, qui stagnent. Le chiffre d’affaires des magasins non spécialisés à dominante alimentaire fléchit, notamment celui des hypermarchés, et la restauration continue de subir les arbitrages des consommateurs.

Le chiffre d’affaires du commerce de détail 2015 devrait atteindre 446 milliards d’euros (+1,4 % par rapport à 2014). La France se situe toujours dans le trio de tête des pays européens, après l’Allemagne (504 milliards d’euros prévus en 2015) mais devant le Royaume-Uni (424 milliards d’euros prévus en 2015).

La situation locative se caractérise par une forte hétérogénéité. Les grandes agglomérations se distinguent avec des valeurs « prime » supérieures à 2 000 €/m²/an HT.HC en commerce de pied d’immeuble. « La demande croissante pour les meilleures localisations et les faibles disponibilités entraînent une progression des valeurs locatives des emplacements n°1. En revanche, pour les emplacements 1bis et 2, les loyers ont tendance à stagner, voire à baisser. De même, en commerce de périphérie (boîtes commerciales et retail parks) l’emplacement apparaît comme le premier critère d’installation des enseignes », souligne Thierry Bonniol, Directeur du Département Commerce Paris Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction.

Le marché français se distingue par son dynamisme et ses innovations. Les enseignes étrangères continuent de pénétrer le marché (Rituals, Herborist, etc.). L’alimentaire spécialisé (chou, burger, bagels, etc.) a le vent en poupe, tandis que l’alimentaire en grande surface doit faire face aux changements de consommation. Les circuits courts séduisent de plus en plus les consommateurs, avec des enseignes telles que Frais d’Ici ou Au bout du Champs. Parallèlement, les grands groupes revoient leurs formats, comme Casino qui repense son segment de proximité (Leader Price Express, Vival, Petit Casino, etc.). L’adaptation de l’offre concerne aussi les secteurs hors alimentaires (Kiabi Kids, Violeta, H.E. Mango, etc.).

Le premier semestre 2015 devrait s’achever sur un montant de 1,3 milliard d’euros investis en commerce, soit environ 20 % de l’investissement global. « Comme l’année précédente, les centres commerciaux représentent la majorité des engagements avec 64 % du montant investi sur les 5 premiers mois de l’année.

Deux transactions se démarquent : l’acquisition des 50 % de Qwartz par Altarea Cogedim et l’acquisition de Nicetoile par Allianz (90 %) et Hammerson (10 %) », précise Bruno Ancelin Directeur Investissement Commerce France de BNP Paribas Real Estate Transaction.

Toutefois, les commerces de pied d’immeuble se distinguent, totalisant 47 % du nombre de transactions, contre 19 % pour les galeries et centres commerciaux, et 34 % pour les parcs d’activités commerciales et retail parks. Le centre-ville reste attractif pour les investisseurs, notamment dans les grandes agglomérations qui bénéficient d’un centre-ville historique dynamique, à l’image de l’acquisition du portefeuille Avenue Montaigne. L’appétence des investisseurs pour le commerce entraîne une compression des taux, notamment pour les retail parks. Les investisseurs nationaux restent majoritaires, bien que les investisseurs étrangers, notamment européens, s’intéressent de plus en plus au marché français. On constate également l’entrée de nouveaux intervenants sur ce marché. Si l’année 2014 avait été marquée par des deals exceptionnels, 2015 s’inscrit dans la même dynamique même si l’on ne devrait pas réitérer les 7 milliards d’euros investis en commerce.